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Il Catasto edilizio urbano e dei terreni

La competenza sulla gestione del catasto spettava inizialmente all’Agenzia del Territorio che a seguito della riforma è oggi incorporata nell’Agenzia delle Entrate che opera attraverso gli Uffici Provinciali del Territorio (decentramento).

Il catasto è l’inventario dei beni immobili esistenti nel territorio nazionale e ha finalità civili e fiscali; a seguito del susseguirsi delle riforme oggi abbiamo il Nuovo Catasto dei Terreni e il Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Lo scopo del catasto originariamente consisteva nel determinare il reddito imponibile dei terreni e dei fabbricati ai fini dell’applicazione delle imposte dirette ed indirette.

La formazione del catasto terreni nel 1886 fu disposta con la Legge Messedaglia (nome del Senatore).

Tuttavia, il catasto oggi assolve anche molteplici scopi civili e sociali, infatti è da supporto al mercato immobiliare con la pubblicità degli immobili ed utile strumento nella progettazione e realizzazione di opere pubbliche, oltre che fornisce indicazione di carattere estimale.

Per assolvere a queste attività gli Uffici della Direzione Provinciale dell’Agenzia delle EntrateTerritorio hanno il compito di tenere aggiornati gli atti catastali per quanto riguarda l’intestazione dei beni immobili e le loro variazione oggettive oltre che ad aggiornare gli estimi catastali per adeguarli ai valori correnti sul mercato e al mutato contesto socio-economico.

Catasto terreni

In Italia il catasto dei terreni è geometrico, particellare e non probatorio.

Il catasto terreni costituisce una raccolta sistematica di due categorie di informazioni:

Il catasto terreni non è probatorio, come quello urbano, ma è stata previsto per la sua conservazione l’obbligo di procedere alla variazione dell’intestazione catastale delle particelle solo in presenza di un atto legittimante il trasferimento dei diritti.

Il catasto terreni italiano è di tipo geometrico e particellare, basato sulla misura e sulla stima delle singole particelle.

La particella è l’elemento minimo inventariabile del catasto ed è una porzione di terreno continua ubicata nello stesso Comune, appartenente ad un soggetto, con la stessa qualità di coltura. La mappa particellare è il documento cartografico del catasto terreni esistente per tutto il territorio nazionale.

La formazione del catasto dei terreni avviene mediante operazioni topografiche (come il rilievo della particella) ed estimative, cioè con lo scopo di attribuire ad ogni particella, la qualità e la classe che le compete e di calcolare le loro rendite catastali da applicare.

La classificazione consiste nel suddividere ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi della rispettiva produttività, così si sono formate le tariffe, cioè i redditi dominicali e quelli agrari per ciascuna qualità di coltura e classe individuata in ogni zona censuaria.

I dati di reddito descritti in catasto sono:

Il catasto dei fabbricati

Nel catasto dei fabbricati gli immobili urbani sono accertati per unita immobiliare urbana.

Per unità immobiliare urbana si intente ogni fabbricato o porzione di esse, insieme di fabbricati che appartengono allo stesso proprietario e che rappresenta un cespite indipendente.
Come le particelle dei terreni anche le unità immobiliari sono registrate in catasto con un’identificazione catastale e cioè:

A differenza del catasto dei terreni che contiene un’archivio cartografico, quello urbano si è formato su dichiarazioni di parte, prodotta all’Amministrazione contenente una serie di indicazioni. La formazione del catasto edilizio urbano ha richiesto operazioni estimative di:

La qualificazione ha distinto le unità immobiliari di ciascun Comune in categorie di immobili in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile.

Gli immobili urbani sono distinti:

– a destinazione ordinaria (A-B-C);
– a destinazione speciale (D);
– a destinazione particolare (E).

Cosa è l’estimo?

L’estimo è una disciplina che basandosi su altre scienze come l’economia, la matematica finanziaria, la statistica e il diritto, individua principi, metodologie e criteri per attribuire a un bene economico un valore espresso in moneta, attraverso una motivata e oggettiva formulazione del giudizio di stima.

L’estimo può essere diviso in diversi rami: generale, speciale, rurale o agrario, catastale, forestale, civile o urbano, legale, industriale e commerciale.

Prima di procedere ad un giudizio di stima di un bene è necessario sempre identificare l’aspetto economico del bene ricercato. Infatti proprio in relazione all’aspetto economico del bene discende il criterio di stima da adottare comunemente definito dal:

Il procedimento di stima è l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di stima e, l’individuazione dell’aspetto economico da perseguire rappresenta l’atto prioritario nella formulazione di ogni giudizio di stima.

I procedimenti di stima possono essere diretti e indiretti.

Sono diretti o sintetici quando è possibile disporre di prezzi relativi a transazioni di beni analoghi – sono indiretti o analitici quando occorre scegliere diversi ed eterogenei dati elementari, che opportunamente elaborati consentono indirettamente di valutare il bene il funzione dello specifico aspetto economico ricercato.

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