Gentile staff chiedo una consulenza giuridica per la seguente motivazione: devo vendere un terreno di agricolo di mio padre, ho già trovato l’acquirente per concludere la vendita, ma non so se devo fare qualcosa circa il diritto di prelazione dei terreni confinanti.
Come devo comportarmi con i confinanti?
La prelazione agraria è sempre stata fonte di liti e controversie, pertanto la giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi varie volte sull’argomento, fornendo una soluzione a molte questioni dubbie. La prelazione deve normalmente essere esercitata per l’intero fondo offerto in vendita. Se però una parte del terreno ha una diversa destinazione urbanistica (per esempio è edificabile), si ritiene che l’avente diritto possa limitarsi a esercitare la prelazione sulla parte che mantiene la destinazione agricola.
La prelazione è diritto ad essere preferito rispetto a chiunque altro, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto. La prelazione può essere volontaria (se costituita per accordo fra le parti), oppure legale (se prevista dalla legge).
Tra le prelazioni legali vi è quella agraria che consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decide di venderlo.
Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sull’argomento, e richiamandosi alla lettera della legge ha espressamente affermato che il confinante non ha diritto di prelazione quando il terreno è affittato a un coltivatore diretto, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi i due anni necessari perché questo acquisti a sua volta il diritto di prelazione (Cass. 10626/1998).
Questo orientamento ha trovato conferma anche recentemente (Cass. 10227/2001). La Suprema Corte ha comunque chiarito che, pur non essendo richiesto il termine biennale, perché venga meno la prelazione del confinante è necessario che l’affitto non abbia un carattere di precarietà, tale da far presumere che sia stato predisposto al solo fine di eludere le norme sulla prelazione.
Non è sufficiente, quindi, un contratto di affitto frettolosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un insediamento di fatto nella coltivazione del fondo, cioè in assenza di regolare contratto di affitto.
Inoltre, resta fermo il diritto di prelazione del confinante quando l’affittuario, già prima della vendita, ha rinunciato a proseguire nell’affitto, anche se il rilascio del fondo avviene in una data successiva.
Non sarà facile, insomma, approfittare dell’orientamento della giurisprudenza per eludere la prelazione del confinante. Tuttavia, la mancanza di un rigido termine biennale renderà possibile, in alcuni casi, accelerare la vendita del fondo senza esporsi alla prelazione, specialmente quando l’acquirente è lo stesso affittuario.
Quindi il diritto di prelazione è espressamente escluso dalla legge quando il terreno si trova in zona edificabile e anche quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, naturalmente, in caso di donazione. Questo perché il diritto di prelazione è riconosciuto solo a parità di condizioni e mentre nella compravendita il corrispettivo è dato dal denaro, che è un bene fungibile e che può essere pagato da tutti, nelle altre ipotesi o la controprestazione o è infungibile (come nella permuta) o manca del tutto (come nella donazione).
La legge attribuisce espressamente al proprietario del fondo (e non al notaio!) il compito di informare l’eventuale acquirente della esistenza di un diritto di prelazione, e di effettuare al coltivatore preferito le previste notifiche.