Cosa è il contratto giuridico: annullabilità e nullita

Il contratto è la più importante fonte di obbligazione infatti è un accordo di due o più parti per costituire, modificare o estinguere tra oro un rapporto giuridico patrimoniale.

Il contratto è un negozio giuridico bilaterale o plurilaterale ed ha sempre un contenuto patrimoniale e degli elementi essenziali:

  • l’accordo;
  • la causa;
  • la forma;
  • l’oggetto.

L’accordo è il consenso delle parti che deriva dalla combinazione delle volontà delle parti, la causa è la funzione economico-sociale del contratto e deve essere lecita, mentre la forma è un requisito richiesto dal contratto se disposto dalla legge come avviene per esempio nella compravendita di immobili o diritti reali sugli immobili.

L’oggetto del contratto poi, deve essere possibile, lecito e determinato o determinabile.

Elementi accidentali del contratto

Sono liberamente apposti dalle parti e sono la condizione, il termine e il modo: la condizione è un evento futuro ed incerto dal quale le parti fanno dipendere la produzione o il cessare degli effetti del contratto, il termine invece è un avvenimento futuro e certo dal quale o fino al quale devono prodursi gli effetti.

Il modo invece è un’onere, inteso come un peso che si appone su un atto di liberalità allo scopo di limitarne gli effetti.

Come si classificano i contratti?

I contratti vengono classificati secondo diversi criteri a secondo del perfezionamento del vincolo contrattuale, del tempo della esecuzione, degli effetti, del nesso tra le attribuzioni patrimoniali, del rapporto tra i corrispettivi e riguardo alla causa.

Proprio riguardo alla causa si distinguono i contratti atipici da quelle tipici.

In via generale nel nostro sistema giuridico possiamo distinguere:

  • contratti consensuali: che richiedono e si perfezionano con il semplice consenso delle parti;
  • contratti reali: oltre al consenso per il perfezionamento è necessario la consegna della cosa;
  • contratti ad esecuzione istantanea;
  • contratti di durata;
  • ad effetti reali o traslativi;
  • ad effetti obbligatori,
  • a prestazioni corrispettive;
  • a prestazione unica;
  • contratti commutativi ed aleatori.

Generalmente un contratto si perfeziona e conclude quando l’accettazione viene portata a conoscenza del proponente.

Cosa è il contratto preliminare?

E’ un contratto mediante il quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto (definitivo).

Il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma del contratto definitivo: in pratica è un contratto già perfetto e vincolante per le parti pur inserendosi nella fase delle trattative assolvendo ad una funzione preparatoria di quello definitivo.

Non bisogna confondere il contratto preliminare con il c.d. compromesso perché quest’ultimo è già un contratto definitivo subito efficace ma che contiene l’obbligo di riprodurre il consenso in forma determinata. Il compromesso è un contratto molto diffuso nelle compravendite immobiliari allo scopo di non manifestare nell’atto pubblico, per ragioni fiscali, il reale contenuto dell’atto.

Cosa succede se una parte non adempie dopo aver stipulato il contratto preliminare?

Succede che la parte adempiente può chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento con la condanna dell’inadempiente al risarcimento del danno ovvero può chiedere al giudice di intervenire con l’emanazione di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non con concluso.

L’efficacia di un contratto si manifesta solo tra le parti che lo hanno concluso e si estende anche nei confronti del successore a titolo universale di ciascun contraente e nei confronti deli aventi causa.

Annullabilità e nullità del contratto giuridico

Un contratto è annullabile quando è viziato da dolo, violenza o è stato concluso per errore essenziale e riconoscibile dall’altra parte con la normale diligenza. L’azione di annullamento si prescrive in cinque anni e può essere proposta solo dalla parte che vi abbia interesse.

Le cause di nullità di un contratto invece, sono un oggetto o una causa illecita, mancanza della forma se richiesta ad substantiam. La nullità può in questo caso essere fatta vale da chiunque vi abbia interesse e può addirittura essere rilevata d’ufficio dal giudice, non è soggetta a tempi di prescrizione.

La compravendita e la permuta

La permuta è quel contratto mediante il quale due persone si accordano sul reciproco trasferimento di cose o di altri diritti tra loro. Non è una vendita la permuta in quanto manca la prestazione di un corrispettivo in denaro.

La compravendita invece, è quel contratto di vendita che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di altro diritto verso il corrispettivo di in prezzo. Gli effetti della compravendita si producono dal momento in cui le parti raggiungono l’accordo secondo il principio consensualistico, si parla per l’appunto di contratto traslativo.

Possiamo dire che le caratteristiche strutturali di un contratto di compravendita rivelano una natura consensuale, ad effetti reali (perché produce il trasferimento della proprietà di una cosa in virtù del solo consenso, ad attribuzioni corrispettive, commutativa, non di durata ed a partecipazione liberale.

La compravendita di beni immobili

Nella compravendita di questi beni è sempre richiesta la forma scritta e, in difetto la vendita immobiliare è nulla.

La compravendita di beni immobili può avvenire a corpo o a misura: nelle vendita a corpo il prezzo del bene immobile è valutato indipendente dalla misura, mentre nella vendita a misura, il prezzo è il risultato della misura per il prezzo di ogni unità, quindi nel caso in cui la misura dovesse risultare inferiore a quella indicata nel contratto, al compratore spetta una riduzione dell’importo da pagare (lo stesso vale nel caso contrario e cioè se la misura risultasse maggiore).

Nella compravendita di beni immobili è richiesta la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, per la pubblicità del contratto.

La trascrizione

La trascrizione è uno strumento di pubblicità relativo ai beni immobili e mobili registrati con la quale viene data conoscenza delle vicende relative ai beni.

La sua funzione si colloca in una precisa esigenza di mercato che è quella della circolazione dei beni e della loro conoscibilità per cui si possa sapere in qualsiasi momento a chi appartiene un determinato bene.

Il contratto preliminare di compravendita di un bene immobile per esempio, va trascritto e che comunque risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

Gli effetti della trascrizione cessano se entro un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare stesso, non viene eseguita la trascrizione del contratto definitivo.

Naturalmente la trascrizione ha efficacia da quando si trascrive l’atto e in realtà non costituisce un obbligo per le parti stipulanti, bensì un onere, mentre per il notaio rappresenta un obbligo in quanto deve trascrivere entro trenta giorni dalla stipula, il contratto nei registri immobiliari.

La locazione l’affitto: differenze con la compravendita

La locazione è quel contratto dove una parte si obbliga a far godere ad un’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo e verso un corrispettivo determinato.

Se si loca un immobile per una durata superiore a nove anni il contratto di locazione dovrà necessariamente rispettare la forma scritta a pena di nullità.

In ogni caso la locazione sia di beni immobili che mobili non può eccedere i trent’anni di durata.

Il locatore stipulato il contratto dovrà garantire il pacifico godimento al conduttore del bene locato, consegnarlo in buono stato di manutenzione (cioè privo da vizi), mentre il conduttore ha l’obbligo di prendere la cosa locata e servirsene per l’uso stabilito osservando la diligenza del buon padre di famiglia, corrispondere il canone stabilito ed infine alla scadenza del contratto restituire la cosa, nello stato in cui l’ha ricevuta.

Se durante la durata della locazione, il conduttore apporta delle migliorie, non può chiedere l’indennizzo salvo vi sia stato il consenso del locatore.

Nel caso in cui invece la cosa locata necessita di riparazioni anche urgenti e queste non sono a carico del conduttore, quest’ultimo tuttavia, può anticiparne le spese e chiedere il rimborso al locatore, dandone comunque avviso.

Generalmente nelle locazioni immobiliari si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4 + 4), ma il locatore può dare disdetta sin dalla prima scadenza se ha necessità di destinare quel bene ad un suo personale o familiare, o di vendere la casa, per il non uso del conduttore, per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile e infine se il conduttore possiede un altro immobile disponibile nello stesso comune .

Bene nei casi appena descritti, il locatore può dare disdetta alla prima scadenza, inviando comunicazione scritta al conduttore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, indicando le motivazioni anzidette.

Il contratto di locazione si risolve prima della scadenza quando il conduttore non versa il canone concordato liberamente decorsi venti giorni dalla scadenza o, quando utilizza l’immobile per uso diverso da quello pattuito.

Quando si redige un contratto di locazione immobiliare la forma richiesta è sempre quella scritta e successivamente è prevista anche la registrazione del contratto.

Il D.Lgs. 23 del 2011 attuativo del federalismo municipale ha introdotto la cedolare secca come un nuovo regime di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per uso abitativo. La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà dell’immobile che non agisce nell’esercizio di un’attività di impresa, arti e professioni.

Il vantaggio del locatore nella scelta della cedolare secca consiste nell’esclusione dell’imposta IRPEF, dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In conseguenza anche il conduttore non è più tenuto al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.

L’affitto invece è quel contratto che ha per oggetto il godimento di cose produttive mobili e immobili e si distingue dalla locazione perché i beni non producono né frutti civili né naturali: ciò che invece può avvenire in un contratto di affitto di azienda.

Doveri e diritti dell’affittuario

L’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore e non deve mutare la destinazione economica della cosa ricevuta in affitto, inoltre, sopporta le spese ordinarie riguardanti la cosa oggetto di affitto.

I diritti dell’affittuario consistono nel godere dei frutti naturali e civili prodotti dalla cosa, nell’adottare le iniziative atte a produrre un aumento di reddito delle cose purché conformi all’interesse della produzione e che non arrechino pregiudizio al locatore.

Il contratto di affitto si scioglie per interdizione, inabilitazione dell’affittuario, insolvenza dell’affittuario, per il mancato impiego da parte dell’affittuario dei mezzi necessari per il mantenimento della cosa.

E’ possibile sublocare un’immobile?

Non è possibile sublocare un immobile dato precedente in locazione senza il consenso del locatore: è comunque possibile che il conduttore possa sublocare parzialmente però l’immobile, per esempio un vano per la durata di 8 mesi tuttavia, dovrà notificare al locatore con lettera A/R, il nominativo, la durata del subcontratto e i vani locati del subconduttore.

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