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Come acquistare immobili con la formula rent to buy

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. 

Si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

Il canone

Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. 

A quale tipo di immobile si può applicare 

Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.

L’importanza della trascrizione 

La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola: 

La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente.

Il subentro nella posizione del conduttore

Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.

Se il conduttore è inadempiente

In caso di inadempimento del conduttore agli obblighi dallo stesso assunti con la stipula di un rent to buy (tra i quali l’obbligo di pagare il canone), il concedente potrà, a sua scelta: 

Se il conduttore decide di non comprare l’immobile

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. 

Di conseguenza il concedente avrà diritto: 

La restituzione dell’immobile

Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile. 

Chi paga le imposte legate al possesso dell’immobile

Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti  di locazione. La TASI, invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.

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